세종시 신도시 아파트, 뜰 수 밖에 없는 이유는?

KB금융지주 경영연구소 '아파트 시장의 7대 트렌드 변화' 발표
신축·중고 아파트 가격 차,지난해 3.3㎡ 당 300만원까지 벌어져
같은 지역에서도 단지 환경 등 특성 따른 '디커플링' 현상도 주목

24일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 새 아파트와 중고 아파트 사이의 가격 차이가 갈수록 커지는 것으로 나타났다. 사진은 세종시 신도시에서 처음으로 2011년말 입주가 시작된 첫마을 1단계 아파트(2천242가구)의 초저녁 모습.

ⓒ 최준호 기자

이제 아파트는 우리나라 사람들의 가장 대표적인 주거 유형으로 자리잡았다. 특히 2000년대 이후 주택보급률이 100%를 넘어서면서 주택 시장은 '공급자'에서 '수요자' 위주로 바뀌고 있다. 이런 가운데 KB금융지주 경영연구소는 최근 내놓은 '아파트 시장 트렌드 변화 및 시사점'이란 제목의 보고서에서 최근 주택 시장의 7가지 주요 흐름을 정리,주목을 끈다. 특히 세종시에는 오는 2030년까지 아파트만 18만 채가 신축될 예정이어서,이같은 흐름과 밀접한 관련이 있을 것으로 보인다.

1)"새 아파트가 좋아요" = 과거에는 도심지 낡은 아파트는 재건축 가능 시기인 20년이 가까와지면 가격이 크게 올랐다. 하지만 2006년 이후에는 신축 아파트에 대한 선호도가 증가하고 있다. 지난 2000년대초의 경우 준공된 지 10년이 넘은 것과 '1~5년' 아파트의 전국 평균 매매 가격은 큰 차이가 없었다. 그러나 2013년에는 3.3㎡(평) 당 가격 차이가 300만원까지 벌어졌다.

2006년부터 발코니 확장이 가능해지면서 아파트 내부구조가 크게 바뀌었고 지하주차장, 자동제어시스템, 커뮤니티 센터 등 차별화된 시설과 주거문화가 생성된 탓이다.

2)중소형 우위= 1,2인 가구 증가 등으로 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 공급비중이 2013년 80% 수준을 회복했다. 3.3㎡ 당 분양가도 대치동 A단지의 경우 59.99㎡형이 4천594만원, 114.14㎡형이 4천377만원으로 차이가 났다. 그러나 중소형 아파트 가격은 수요 지속에도 불구하고 공급비중이 늘면서 상승세가 둔화될 전망이다.

3)면적,형태 다양화 = 1996년 86%였던 전국 주택보급률은 2010년엔 111.1%로 높아졌다. 이에 따라 공급자 위주의 획일적 공급 유형은 수요자 욕구에 맞게 바뀌고 있다.

59㎡, 84㎡, 114㎡형 중심에서 74㎡, 87㎡, 108㎡형 등으로 다양화됐다. 작은 아파트도 확장을 통해 큰 아파트와 비슷하게 구조를 변경,체감 분양가를 낮출 수 있기 때문이다.

주상복합아파트 형태 및 구조 변화

4)주상복합아파트 '분발'=2000년대에 등장한 주상복합아파트는 처음엔 반짝 인기가 있었다. 하지만 높은 분양가와 관리비, 자연환기 불가능, 낮은 전용률 등으로 찾는 이가 줄었다. 현재 서울 강남 타워팰리스 120.78㎡형의 매매가는 인근 삼성래미안, 동부센트레빌 등 아파트의 같은 평형대보다 낮아진 상태다. 그러나 업체들이 중소형 공급 비중을 늘리고 평면설계를 개선해 전용률을 높이면서 '타워형'을 '판상형'으로 바꾸고 있다. 이에 따라 인기가 회복될 조짐을 보이고 있다.

브랜드-일반 아파트 가격 차이

5)"이름 있는 아파트가 좋아" = 브랜드가 아파트 선택의 중요한 기준으로 작용하고 있다. 올해 서울 지역의 경우 브랜드와 일반 아파트의 평균 가격 차이는 1월 3.3㎡(평)당 1천564만원에서 4월에는 1천590만원으로 확대됐다. 특히 역세권이면서 조망권을 갖춘 브랜드 아파트는 희소성으로 인해 프리미엄 효과가 더욱 크게 나타난다.

6)낡은 아파트 정비 필요 높아 = 전국에서 준공된 지 30년이 넘은 아파트는 2013년 기준으로 총 30만1천200가구에 달한다. 오는 2020년에는 122만5천 가구까지 늘어나 건축 시장의 주요 이슈로 떠오를 전망이다. 결국 정부는 재건축과 리모델링에 대한 규제를 완화,노후 아파트 정비사업이 활성화될 가능성이 높다.

7)가격 세분화 심화 = 2004년 이후 수도권과 비수도권의 주택 가격이 각각 다른 움직임을 보이면서 지역 간 세분화가 심해지고 있다.

같은 지역이라도 역과의 거리, 아파트 구조, 단지 환경 등 특성에 따른 가격 편차가 커졌다. 예컨대 85㎡형인 서울 강서구 염창동 A아파트와 인근 B아파트는 입주 시기가 비슷한 데도 가격 차이가 2010년 2월 6천만원에서 2014년 5월엔 9천300만원으로 벌어졌다.

세종 / 최준호기자 choijh5959@hanmail.net

용어설명

☞디커플링(decoupling):국가와 국가, 또는 한 국가와 세계 경기 등이 같은 흐름을 보이지 않고 '탈동조화(脫同調化)'되는 현상.

동조화(coupling)의 반대 개념이다. 한 나라 또는 일정 국가의 경제가 인접한 다른 국가나 보편적인 세계경제의 흐름과는 달리 독자적인 경제흐름을 보이는 현상을 말한다. 크게는 국가경제 전체에서, 작게는 주가나 금리 등 국가경제를 구성하는 일부 요소에서 나타나기도 한다. 수출과 소비, 주가하락과 환율상승 등과 같이 서로 관련있는 경제요소들이 탈동조화하는 현상을 포괄하는 개념이다.

한국경제와 미국경제는 밀접한 관련이 있어서 미국의 주가가 떨어지면 한국의 주가도 떨어지고, 반대로 미국의 주가가 오르면 한국의 주가도 오르는 것이 일반적인 현상이다. 이와 같이 미국의 주가와 한국의 주가 움직임이 같은 방향으로 가는 것을 커플링이라고 한다. 반대로 미국의 주가가 오르는 데도 한국의 주가는 미국의 주가 흐름에 동조하지 않고 미국 주가의 영향에서 벗어나 하락세를 보이는 경우가 있는데, 이러한 탈동조화 현상이 디커플링이다.

또 주가가 하락하면 환율은 상승하고 주가가 상승하면 환율은 하락하는 것이 일반적인 현상인데, 이와 달리 주가가 하락하는 데도 환율이 상승하지 않고 제자리에 머무르는 현상, 수출이 증가(감소)하는 데도 소비는 감소(증가)하는 현상, 서구의 증시는 상승(하락)하는데 아시아 증시는 전체적으로 하락(상승)하는 현상 등도 디커플링에 속한다. <출처:두산백과>