최적의 아파트관리를 위한 대책

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근 다수의 언론을 통해서 대표적인 공동주택인 아파트의 관리상 비리가 드러나고 있다. 한 통계수치를 인용해 보면 우리 국민의 60%가 아파트에 거주하고 있으며, 오피스텔 및 기타 공동주택에 거주하고 있는 가구 수를 다 합하면 그 수는 훨씬 더 많은 것이 현실이다. 이런 이유로 많은 국민들이 자신과 직접 이해관계가 있는 공동주택의 관리 및 관리비 문제에 대해 관심을 기울이는 것은 어쩌면 당연한 일일 것이다. 그렇다면 우리는 어떻게 이 문제에 접근하여야 할까· 특히, 주인이 없다고 생각하기 쉬운 집합건물의 관리를 이대로 방치해 두어도 될 것인가· 실제로 어떤 문제들이 산재해 있는 것인가·

하나의 건물이 다수의 구분소유자로 구성된 건물을 집합건물이라고 한다. 이 가운데 주거용 건물로는 아파트, 주거용 오피스텔이 대표적이고, 업무용 건물로는 대형 및 소형 오피스 빌딩, 업무용 오피스텔, 그리고 판매시설에는 쇼핑 몰 또는 크고 작은 상가 건물 등이 있다. 부동산 관리의 법률적 측면에서 보면 구분소유자로 구성된 이러한 다양한 집합건물들은 개별 소유주의 책임과 권한의 경계선이 모호한 것이 일반적이다. 현행 법률상 집합건물의 관리주체는 입주자 대표자 및 운영 관리단 총회를 통하여 선출된 주체가 된다. 반면 이러한 과정을 통하여 선정된 관리주체는 소유자로서의 의식이 불분명함으로서 소유주체의 실체가 모호하고 대표자의 선정 및 관리주체로서의 인식이 낮아질 수밖에 없다. 이러한 현실에도 불구하고 지금까지 정부기관 어디에도 전담기구 하나 없이 민간의 자율에 맡겨진 상태로 운영되어 왔다.

지면을 통하여 학계와 업계의 다양한 토론을 거친 몇 가지 개선안을 제안해 본다. 첫째, 아파트나 집합건물의 관리 대표자에 대한 최소한의 자격요건을 부여해야 한다. 관리단 임원을 포함하여 구분소유자의 자격뿐만 아니라 부동산관리에 대하여 책임과 의무를 윤리적으로 다 할 수 있는 자격요건이 필요하다. 이를테면 부동산 관리단 대표자의 인성교육 및 법률, 세무, 관리 직무 교육 등을 별도의 기관에서 이수하도록 하여야 할 것으로 본다. 건설산업관리 기술자격자들의 기술교육을 자격취득 후에도 주기적으로 하듯이 부동산 관리주체에 대한 자격 또한 법 테두리 안에서 이루어져야 한다. 둘째, 공동주택을 관리하게 되는 건물관리용역회사의 자격 또한 정비해야 한다. 일부 대형 관리회사를 제외하면 대부분의 건물관리회사가 영세한 수준이다. 정부는 지원제도를 통하여 이러한 영세업체를 지원하여 일정 수준 이상의 관리회사가 되도록 하여야 한다. 이렇게 된다면 부동산 관리 분야의 사회적 일자리 창출도 가능 할 것이며, 다가오는 고령자 사회에 대한 일부 사회적 기여도 가능할 것으로 생각된다. 셋째, 공동주택을 실제로 관리하는 관리직원들의 인건비를 현실화해야 한다. 현재 부동산 관리의 분야인 설비, 기계 등의 영선부분의 직원들과 경리 여직원 그리고 관리소장 모두의 급여가 업계의 최저수준인 것으로 알려져 있다. 이러한 부분의 현실적인 개선 없이 관리업무를 충실히 할 것으로 기대하는 것은 쉽지 않을 것이다.

앞서 기술한 세 가지 제안을 통하여 우리나라 부동산 관리문제 해결에 실마리를 제공하는 단초가 되기를 기대한다. 얼마 전 일정규모 이상의 아파트에 대하여 외부감사를 2년에 한 번씩 한다는 정부 개정안을 보면서 또다시 관리비의 증가요인이 발생한다는 생각을 지울 수가 없다. 보다 근원적인 해결이 필요하다고 생각한다. 이를 위해서는 이제부터라도 범정부적인 적절한 부동산 관리시스템 구축이 필요하다. 선진국에서 배워야 할 점을 찾을 수도 있다. 일본이나 미국의 부동산 관리제도 등을 살펴볼 수도 있으나, 이제는 우리 스스로가 선진국으로서의 국격에 맞는 시스템을 만들어 나가야 할 중요한 기로에 있음을 명심해야 할 것이다.