용산역세권 개발 사업이 주는 교훈

백민석

세명대 부동산학과 교수

단군 이래 최대 규모의 개발사업인 용산역세권 개발 사업이 중대한 위기를 맞고 있다. 서울시는 별도 전담조직을 구성하여 이 사업의 정상화를 위해 노력하고 있지만 향후 전망은 안개속이다. 혹자들은 '고층빌딩의 저주'로도 표현하고 있으며 이로 인해서 서울 고층 빌딩 계획 줄줄이 무산 위기에 처하고 있다. 용산역세권 개발 사업의 사업비는 30조원이 넘지만, 지난 13일 자산관리위탁회사(AMC)인 용산역세권개발㈜은 이자 59억원을 내지 못해 채무불이행(디폴트)상태에 빠졌다. 즉, 부도가 난 것이다. 용산역세권 개발 사업은 오래전부터 재정적으로 실패한 상태였다. 사실상 무일푼 인 상태가 지속됐기 때문이다. 용산역세권 개발 사업은 지난 2006년 계획이 추진된 이후 참여 주체들 간의 이해관계와 사업부지 내 주민들의 복잡한 관계를 풀어내지 못한 이유로 현재까지도 지지부진한 상황이었다. 이런 이유로 지주이자 최대 투자자인 코레일도 발을 빼는 사업으로 전락하고 말았다. 일각에서 정부와 서울시, 그리고 이 사업의 지주이자 최대 투자자인 코레일이 책임을 지는 공영개발을 주문하고 있지만, 정부에서는 코레일의 고유사업이 아닌 민간투자자들의 사업으로 규정하며 적자가 예상되는 사업에 세금으로 개입하는 것은 부당하다는 입장이다.

결국 용산역세권에 국제업무지구를 건설하려는 개발 사업은 7년 만에 파산사태를 맞았다. 이런 결과를 초래한 원인은 다양하다. 기존 사례를 통한 통계적 분석결과 초고층 빌딩 건축계획은 일반적으로 부동산 시장상황이 최고점에 이를 때 다수가 추진되기 시작한다. 반면 실시계획의 추진 무렵에는 부동산 경기를 급락시키는 금융위기나 경제위기에 처하게 되고 이로 인해서 당초 계획이 무산되거나 계획 추진 이후 완공될 때까지 분양이 되지 않아 파산 상태가 되는 것이다. 용산역세권 개발사업도 부동산 시장 절정기인 2006년에 추진계획이 수립되었고 서울시가 추진하는 '한강 르네상스' 사업과 연계하기 위해 1년이 늦춰지다가 곧바로 2008년 금융위기를 맞으며 자금 조달에 실패한 경우이다. 용산역세권 개발사업과 비슷한 시기에 삼성동 한국전력사옥부지, 잠실 종합운동장부지 등에 100층 이상 초고층 빌딩 건설계획들은 이미 모두 무산됐고, 상암 DMC 부지의 초고층 빌딩 건립계획 또한 무산위기를 맞고 있다. 뚝섬 부지에 초고층 빌딩을 중심으로 글로벌비즈니스센터를 건설한다는 계획도 사업 자체가 취소될 처지에 놓인 것으로 알려졌다. 이와 관련하여 서부이촌동 주민들 또한 경제적인 어려움을 겪고 있다. 서부이촌동에는 대림아파트 638가구, 성원아파트 340가구 등 모두 2300여 가구가 사업이 확정된 이후 6년여 동안 재산권을 행사하지 못하고 보상만을 기다려 왔으나, 이들 중 대다수는 대출금이 부동산가치를 넘어서는 깡통주택이 되어 손실을 피할 수 없는 상황이 되었다. 사업에 참여한 민간업체들도 손실을 피할 수 없다. 수조원이 매몰비용으로 처리되어 손실을 볼 수밖에 없기 때문에 책임을 둘러싼 법률적인 다툼 또한 불가피할 전망이다.

바둑에는 '대마불사'라는 격언이 있다. 대마불사(大馬不死)란 큰 말은 쉽게 죽지 않음을 의미한다. 하지만 이는 바둑판위의 세상 이야기다. 바둑판을 벗어나면 '대마불사'는 통하지 않는다. 자동차 기업인 GM은 한 때 미국 자동차 시장의 절반을 점유한 거대 기업이었으나 현재는 실패한 기업이 되었다. 왜 이런 일들이 일어나게 되었을까· 그것은 아마도 남의 돈을 자신의 돈과 같이 생각하지 않는 사람들의 도덕적인 불감증 때문이 아니었을까· 용산역세권 개발 사업은 누구의 돈으로 추진되었을까· 많은 금융기관들의 자금이 투입되었다. 금융기관들이 투입한 돈은 원래 누구의 돈 이었을까. 고객들의 돈이 아니었을까· 다시 한 번 깊이 고민해 보아야 할 문제이다.