상가뉴스레이다, ＂주상복합 상가투자 - 상가비율 따져라＂

주상복합상가는 도심 내 지하철 역세권이나 상업지 등에 들어서는 경우가 대부분이다. 이런 입지는 상가 목으로서는 비교적 좋은 자리라고 할 수 있다. 교통 환경이 양호하고 노출가시성이 좋아 일반근린상가보다는 고급업종인 △패밀리레스토랑 △중대형마트 △고급클리닉 △성형외과 등과 같은 업종이 입점할 수 있는 장점을 갖추고 있다.

그럼에도 주상복합 상가의 공실이 난무한 것은 그동안 주거와 상업면적 비율을 7대3으로 맞추다보니 수요에 비해 상가 공급이 많은 공급 과잉현상을 보였기 때문이다.

또 주상복합은 대부분 땅값이 비싼 도심 내 상업지에 지어지다보니 상가의 분양가와 임대료가 높다는 것도 공실을 높이는 요인이 되고 있다.

이런 문제로 그동안 비인기 상품이었던 주상복합 상가에 새바람이 불 것으로 보인다. 주상복합 상가비율이 줄기 때문이다. 서울시는 현재 4대문 안에는 주택 90%, 상가 10%의 비율로 주상복합아파트를 지을 수 있게 하고 있지만 4대문 밖에서는 70대 30의 비율로 제한하고 있다. 하지만 앞으로는 주상복합아파트의 주택 비율을 4대문 밖일지라도 계획적 관리가 가능할 경우 90%까지 확대하기로 방침을 정했다.

이러한 방침은 주상복합 상가 활성화에 도움이 될 것으로 기대된다. 우선적으로 주거비율에 비해 상업시설 부족 등이 우려되지 않는 지역에 한해 확대할 방침인데다 부도심으로 육성하고 있는 5개 권역(용산권, 영등포권, 청량리권, 영동권, 상암권)의 도시환경정비사업구역에 한정해 주택의 비율을 높이는 방안을 검토하고 있어 향후 주상복합 상가의 전망은 앞으로 점차 나아질 것으로 기대된다.

서울뿐만 아니라 부천시도 난개발을 막고 기반시설이 충분히 확충된 지역에 대해서는 90%까지 상향조정해 주상복합아파트 건설을 허용할 방침이며 용인시와 성남시도 상향조정을 검토 중이다. 수원과 안산, 고양은 이미 90%로 확대해 시행하고 있으며 인천도 정비구역이나 경제특구 등에 대해서는 90%를 적용하고 있다.

이렇게 상가비율이 적어지면 건물 내 고정 수요자 수용이 가능해 지고 상가 과잉공급으로 인한 저조한 수익이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다. 상가 비율이 줄어들면 주상복합 상가에는 어떤 변화가 생길까?

장살 잘 될 만한 자리에만 상가를 배치

그동안 30%기준을 맞추기 위해 장사가 잘 되지 않는 지하부터 배열되던 상가 배치에 변화가 올 것으로 기대된다. 지하상가를 없애고 지상1층 도로 접근성이 좋은 곳에만 상가를 배치해 고객 유입을 늘리는 방안이 확대시키는 활성화 방안을 기대해 볼 수 있다.

그동안 주상복합 지하상가는 지하철 연결 통로가 있다는 점을 부각시켜 홍보를 했지만 사실상 이런 연결 상가조차 장사가 잘 되는 곳은 드물었다. 이렇게 장사가 상대적으로 덜 되는 지하보다는 유동인구의 유입이 보다 쉽고 도로 접근성이 좋은 지상 상가위주로 상가가 자리 잡을 것으로 기대된다.

눈에 띄기 좋은 자리는 상가 차지

간판가시성이 좋은 입지도 상가 차지가 될 것으로 보인다. 고층을 선호하는 아파트는 저층부가 아무래도 인기가 적다. 그러니 1층 공간의 많은 부분을 필로티 처리하고 1층 나머지부분과 간판가시성과 시각적인 노출이 많은 2층부를 상가로 활용하는 주상복합도 늘어날 것으로 기대된다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 “주상복합의 상가비율이 줄어들면 지금보다는 투자성이 크게 향상될 것”이라며 “주상복합 상가 투자를 염두에 두는 투자자는 상가비율을 체크해 적은 상가 비율을 갖은 주상복합에 투자하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

출처:뉴스와이어(www.newswire.co.kr)